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老旧小区改造
发布时间:2018-10-15 16:13:01   点击:次   来源:   

    2017年12月1日,住房城乡建设部在福建省厦门市召开老旧小区改造试点工作座谈会。住房城乡建设部党组书记、部长王蒙徽出席会议并讲话。王蒙徽认为,老旧小区改造是贯彻落实党的十九大精神,解决城市发展不平衡不充分问题、实现人民群众对美好生活向往的重要举措。推进老旧小区改造,有利于改善居民的居住条件和生活品质,提高群众获得感、幸福感、安全感;有利于改善小区环境,延续历史文脉,实现城市可持续发展;有利于加强和创新基层社会治理,打造共建共治共享的社会治理格局[1]

 
老旧小区存在的问题

      老旧居住小区一般指1990年(含)以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、环境卫生较差、没有建立长效管理机制的居住小区(含单栋住宅楼)。普遍存在以下问题:
(1)房屋结构老化,年久失修。因建设时间早,受当时建设标准和建设条件的限制,90年代前建设的房屋目前普遍存在主体结构老化、墙体屋面开裂渗水、混凝土构件开裂露筋等破损现象,加上缺乏维护保养,年久失修,导致部分老旧居住小区的房屋破旧不堪,存在极大的安全隐患。
(2)设施设备破损、配套设施不全。经过多年使用,并受限于当年的建设条件,老旧小区目前普遍出现给排水管道锈蚀、楼梯狭小逼仄,消防设施落后甚至缺失、停车位不足导致侵占公共绿化空间、居民健身设施缺乏、燃料供应未接入市政天然气等问题。
(3)居民公共服务意识不强,物业管理不到位。由于历史原因,老旧居住小区的产权构成有房改房、公租房、回迁房、商品房等结构,多种产权形式共存导致产权界定模糊不清,居民构成人群复杂,认知水平和消费观念的不同,导致对物业公共服务的属性认知不足,部分居民不能充分认识物业管理的真正含义,物业收费困难,导致只能降低物业服务标准,有的小区甚至处于无人管理的状态,是造成老旧小区脏乱差的直接原因[2]

 
老旧小区改造思路

      老旧小区改造和过去常说的“棚改”不同,棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程,改造方式一般是拆迁重建,而老旧小区改造则是针对个体情况进行分析,然后决定是重建,还是翻新、改造,两者在思路上大不相同,一个是拆,一个是修。所谓老旧小区改造试点,就是将城市里的一些老旧小区滞后软硬件设置进行更新,重塑街道、完善街区活力。
      老旧小区改造或许透露出一种新的城市管理思路,我们的城市建设也许将不再是“大拆大建”。过去每一座城市都在不断地向外扩张,从中心开始向外层层推进。这种向外不断扩建的做法不可能一直持继下去,当土地资源遭遇“天花板”,“大拆大建”模式走到终点。早在2015年,上海市政府颁布实施了《上海市城市更新实施办法》,明确上海实施动态、可持续的有机更新。从开发转为运营,是上海推动城市更新的一个重要落脚点。上海发布有关办法规定,城市更新项目实行土地全生命周期管理,项目功能、改造方式、建设计划、运营管理、物业持有、持有年限和节能环保等要求,都纳入土地出让合同进行管理。对此,上海市规划和国土资源管理局局长庄少勤表示,这将有利于从源头治理土地炒作,提高土地利用效率,促使房地产企业向城市运营商、服务商转型,促进城市整体建设品质和城市治理水平的提升。
      很多老旧小区因为建设时期早,目前来看大多都居于城市核心地带,改造后小区的容积率可能会提高,这样节省土地的利用率,有利于老旧小区的集约使用。另外也需要面对的一个问题就是城市核心的老房子如果推倒重建,其再售价格必然高涨,会对当前已然高居不下的房价有刺激作用。其实就在15 座旧小区改造城市名单公布时,微信上也确实流传过一些文章,说这是“老破小”投资者梦碎时刻。
      如果说,快速的城市扩张是城市建设发展期的话,那么老旧小区改造或许将标志着我们的城市建设进入到了修整期。在这一时期将更加注意城市的品质提升,比如海绵城市等,也将更加注重城市历史建筑的保护,让每座城市都能保存自己独有的风貌,而不再千篇一律。
    据报道,上海重点把房屋使用功能不完善、配套设施不健全、安全存在隐患、群众要求迫切的各类旧住房纳入“留改拆”工作范围,积极探索抽户抽幢、征而不拆、留房留人等多种方式推进旧区改造,达到既改善居民生活水平,又保护城市历史风貌的目标。对于老房差异化的实际情况,将推动多模式实施旧区改造。对需要保留原有风貌和居住使用功能的,可按“留房留人”方式修缮改造;对需要风貌保护且对居民重新安置的,可按“征而不拆”方式实施,征收房屋后保留原有建筑,按规划实施改造和利用;对规划明确无保护保留要求的,应拆尽拆,在征收房屋后拆除原来建筑,按规划实施建设[3]

 
老旧小区改造的基本原则

1. 党建引领,共同缔造。充分发挥各级党组织的领导核心作用和党员先锋模范作用,把加强党的建设贯穿于老旧小区改造及基层社会治理的全过程。坚持“共同缔造”理念,构建“纵向到底、横向到边、协商共治”的治理体系。
2. 明确主体,落实责任。各区对辖区内老旧小区改造工作负总责,负责制定改造方案,科学组织实施。街道、社区积极组织居民参与,充分反映居民需求。各相关部门及管线单位根据职能职责积极配合小区改造工作。
3. 因地制宜,突出重点。坚持“先规划后建设、先民生后提升、先功能后景观、先地下后地上”,重点解决影响居民基本生活的用水、用电、用气、交通出行及安全隐患等问题。通过楼道修缮、绿化美化等方式对小区环境及建筑物本体进行适度提升。鼓励有条件的小区进行节能改造,同步加装电梯。
4. 治管并举,巩固提升。创新居民自治管理模式,引导居民合理选择自治管理或物业管理,不断巩固改造成果,推进小区后续管理专业化、常态化。创新社区治理模式,提升社区服务水平,实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动[4]


全国部分城市老旧小区改造政策
 
 
北京市
      北京市政府办公厅印发《老旧小区综合整治工作方案(2018-2020 年)》,对外公布改造整治的内容清单,涉及基础项、自选项共计34 项。除了26 项基础整治改造项外,增电梯、补停车位、设充电桩、加阳台等8 项纳入自选“菜单”。同时,充分挖掘老旧小区周边企事业单位停车资源,建立错时停车机制。
                                                               (来源: 法制晚报)
 
上海市
      上海市召开住宅小区建设“美丽家园”工作推进会,部署实施《上海市住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划(2018-2020)》。深入实施住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划,要着眼满足人民对美好生活的向往,进一步提升工作站位、理念和目标,久久为功补齐短板,不断提高住宅小区综合服务能力和治理水平。聚焦完善小区内部治理格局、解决老旧小区历史遗留问题、创建无违居村(街镇)、推进生活垃圾分类、提升基层自治共治能力等重点工作,精准施策、精准治理,着力提升群众满意度、获得感。
                                                            (来源:上海市政府网)
 
 
广州市
      广州重点推进老旧小区微改造。2018 年5 月25 日,市政府审议通过了《广州市2018年城市更新年度计划(第二批)》安排市财政资金约12.5 亿元,重点推进老旧小区微改造。按项目类型统计,投入老旧小区微改造项目的资金共计12.4亿元,占安排资金总量的99%。列入本次计划的正式项目共计428 个、25.93 平方公里。其中老旧小区微改造为重点推进项目,数量多达422 个,占总计划数98%,占地24.20 平方公里。
        (来源:南方都市报)
 
长沙市
      湖南省今年将全面推进老旧小区改造,印发《城市老旧小区提质改造三年行动方案(2018-2020)》,切实提高群众获得感、幸福感和安全感。湖南省住建厅要求,长沙市要率先抓好老旧小区改造试点工作。各地要完成摸底调查,制定政策方案,编制3 年工作规划和年度计划,率先提质改造环境条件较差、配套设施破损严重、群众反映强烈的老旧小区。配套完善非机动车道、人行道、过街通道等便民设施,以及智能停车场、充电基础设施等新型市政设施。
(来源:湖南省人民政府网)
 

 
参考文献:
[1]李文娟.王蒙徽要求完善老旧小区改造相关标准规范. 工程建设标准化,2017(12):35
[2]杨鸿扬.城市老旧居住小区“微改造”模式的探讨.建材与装饰,2018(26):178-179
[3]阮祥林.探索老旧小区改造.中国建筑金属结构,2018(7):14-17
[4]姜娜.老旧小区改造发展趋势. 住宅产业,2018(8):60-62